미분양 현장 문자는 무엇이 달라야 하나 — 재고 소진 캠페인 4주 순서 (2026)

미분양 현장에서 오픈 시절 문구를 그대로 다시 돌리면 콜은 거의 붙지 않습니다. 받는 사람에게 그 현장은 처음 듣는 이름이 아니라 이미 한 번 지나친 이름이고, 지나칠 때는 각자 나름의 이유가 있었기 때문입니다. 재고 소진 문자가 답해야 하는 건 “이런 현장이 있습니다”가 아니라 “아직 남은 그 집이 왜 당신에게 맞는가” 하나입니다.

오픈 문자와 재고 소진 문자는 겨냥하는 순간이 다릅니다

오픈 문자는 처음 알리는 문자라 위치·일정·평형만 또렷해도 방문예약이 나옵니다. 정보 자체가 새것이니까요. 재고 소진 시점의 수신자는 이미 그 정보를 가진 사람입니다. 안 산 이유가 자금이었는지, 층이었는지, 입주 시기였는지만 다를 뿐이고, 그 이유가 그대로인 채 현장 소개만 다시 도착하면 “아는 얘기”로 분류돼 지나갑니다.

그래서 재고 소진 캠페인의 출발점은 명단이 아니라 남은 물건입니다. 명단을 반응 이력으로 갈라 등급을 매기는 순서는 잠자는 관심고객 명단 다시 깨우기에 따로 정리해뒀습니다. 이 글은 반대쪽에서 시작합니다 — 재고표를 먼저 열고, 남은 호실의 성격에 맞춰 문구와 발송일을 배정하는 4주 순서입니다.

1주차 — 남은 이유로 재고를 네 칸에 나눕니다

현장 재고표를 열고 남은 호실을 아래 네 칸에 배분합니다. 20분이면 끝나는 작업인데, 이 배분이 이후 3주의 문구와 발송일을 전부 결정합니다.

남은 이유	대개 이런 형태로 남습니다	이 재고가 맞는 수요	첫 줄의 각도
① 자금	대형 평형, 고층·선호 향	자금 계획 때문에 보류했던 상담 고객	달라진 자금 조건을 금액·회차로
② 층·향	저층, 측면 향, 도로 접면	조건 대비 실속을 따지는 실수요	같은 단지 안 조건 차이를 수치로
③ 구조	비선호 평면, 특수 구조 타입	그 구조가 장점이 되는 수요(재택 근무·2세대 거주 등)	용도를 지정해 제안
④ 시점	즉시 입주 가능 물량	전세 만기·이사 일정이 코앞인 수요	입주 가능일을 날짜로

네 칸을 다 채울 필요는 없습니다. 해당 칸에 실제 재고가 없으면 그 칸 캠페인은 이번 달에 돌리지 않으면 됩니다. 반대로 한 칸에 재고가 몰려 있다면 이번 달 발송 물량 대부분을 그 칸에 싣는 게 맞습니다 — 재고가 없는 조건을 광고하면 걸려온 전화가 상담이 아니라 사과로 시작합니다.

칸을 정했으면 칸마다 보낼 명단을 붙입니다. ①은 상담 이력에 자금 관련 메모가 남은 고객, ②는 인근 지역 관심고객, ③은 상담 때 평면 이야기를 오래 한 고객, ④는 최근 문의 고객 순으로 붙이면 첫 회차 배정은 끝납니다.

2주차 — 칸별 문구 3종, 복사해서 값만 채우면 되는 완성본

세 문구 모두 (광고) 표기와 전송자명, 상담 번호, 080까지 채워둔 상태라 따로 덧붙일 요소가 없습니다. ○○와 [대괄호]에 현장 값을 넣으면 발송 준비가 끝납니다. 숫자는 계약 조건표에 적힌 값만 쓰세요.

① 자금 칸 — 조건 확정 통보형

(광고)○○분양홍보관
○○ [84A] 계약금 [1,000만 원] 정액, 잔금은 입주 시
- [무이자] 적용은 [9/30] 계약 건까지입니다
- 월 납입 흐름을 정리한 자금계획표 보내드립니다
상담 010-0000-0000
무료수신거부 080-000-0000

② 층·향 칸 — 같은 단지 조건 비교형

(광고)○○분양홍보관
○○ [저층 3~5층] [59B], [9/1] 기준 [4]세대
- 상층부와 동일 평면, 남은 호실 중 선택 가능
- 발코니 확장·[시스템에어컨] 포함 조건 동일
문의 010-0000-0000
무료수신거부 080-000-0000

③ 구조·시점 칸 — 용도 제안형

(광고)○○분양홍보관
○○ [84C 분리형], 즉시 입주 가능
- [현관 분리 구조] — 재택 근무실·부모님 거주로 사용 가능
- [9/1] 기준 [3]세대, 입주 지정기간 [진행 중]
- 평면도·현장 사진은 문자로 요청 주시면 바로 보내드립니다
문의 010-0000-0000
무료수신거부 080-000-0000

③에 자료 요청 창구를 따로 둔 이유는 전화보다 문자 한 줄의 문턱이 낮기 때문입니다. 자료를 요청해 온 번호는 그 재고를 아직 검토 중이라는 뜻이라, 다음 회차에서 먼저 챙길 대상이 됩니다.

문구를 쓸 때 기준선 하나만 지키면 됩니다 — 재고의 단점을 감추지 말고 조건으로 번역할 것. 저층을 고층인 척 쓰면 상담장에서 끝나지만, 저층을 ‘같은 평면·다른 조건’으로 제시하면 그 조건을 찾던 사람이 전화를 겁니다.

3주차 — 칸별로 발송일을 벌리고, 콜을 귀속시킵니다

1. 한 칸을 보낸 뒤 다음 칸까지 최소 하루를 띄웁니다. 화요일에 ①, 목요일에 ②, 이튿주 월요일에 ③처럼 배치하면 됩니다. 세 칸을 한날에 다 쏘면 그날 울린 전화가 어느 재고를 보고 온 것인지 확정할 수 없고, 다음 달 배분이 다시 감으로 돌아갑니다.
2. 발송 당일, 문구마다 3사 테스트를 따로 돌립니다. SKT·KT·LG U+ 각각 받아보고 수신함에 뜬 것을 확인한 뒤 본발송을 겁니다. 문구가 다르면 판정도 따로 나오니 한 종이 통과했다고 나머지를 생략하면 안 됩니다. 통신사 스팸필터는 하루 안에서도 시간대마다 판정이 바뀌므로, 테스트와 본발송 시각의 간격은 3시간 안쪽으로 유지하세요. 예약을 걸어둘 계획이면 예약 시각을 기준으로 3시간 전 구간 안에서 테스트를 마쳐야 합니다. 수신함에 안 들어온 통신사가 있으면 과장 어휘와 군더더기 기호·링크를 덜어내 다시 받아봅니다.
3. 전송 시각은 8시부터 21시 사이로 잡습니다. 21시 이후 이튿날 8시까지의 광고 전송에는 야간 동의가 따로 있어야 합니다. 저녁 발송을 택한다면 집계 창 두 시간이 21시를 넘지 않아야 하므로 19시 이후로는 잡지 않습니다.
4. 전송 두 시간 뒤까지 들어온 전화를 재고 칸 번호와 묶어 기록합니다. 부재중으로 찍힌 번호도 한 통으로 세고, 문자 회신은 전화와 섞지 말고 별도 열에 적습니다.
5. 통화에서 나온 ‘안 사는 이유’를 한 줄로 남깁니다. 이게 다음 달 재고 배분의 원료입니다. 같은 이유가 세 번 반복되면 그건 문구를 바꿀 신호가 아니라 그 칸의 조건 자체를 현장에서 다시 볼 신호입니다.

4주차 — 저장용 재고 소진판

회차를 돌릴 때마다 아래 표에 한 줄을 더합니다. 미리 적어둔 두 줄에는 실제 현장 값이 아니라 임의의 숫자가 들어 있습니다.

주차	날짜	재고 칸	발송 시작 시 잔여	발송	2시간 콜	회신	콜+회신률	상담 예약
1	9/1	① 자금	9	620	7	2	1.5%	3
1	9/3	② 층·향	12	1,100	4	9	1.2%	2
2

콜과 회신을 합친 값을 그 회차 발송 건수로 나눠 백분율로 적습니다 — 620건에서 콜 7통·회신 2건이면 9를 620으로 나눠 1.5%입니다. 두세 주만 쌓이면 회의 문장이 “미분양이라 반응이 없다”에서 “①칸은 1.5%, ②칸은 1.2%니 다음 달 물량은 이 비율대로”로 바뀝니다.

표를 읽는 규칙은 아래 둘이면 됩니다.

• 같은 칸에서 두 회차 연속 콜 0 → 발송을 접는 게 아니라 각도를 바꿉니다. ②칸이 조용하면 조건 비교형 대신 용도 제안형으로 첫 줄을 갈아끼워 한 회차 더 재봅니다.
• 각도를 바꿔도 조용한 칸 → 그 칸에 배정했던 물량을 반응이 확인된 칸으로 옮겨 회차를 늘립니다. 남는 물량을 세워두는 게 아니라, 콜이 나온 재고 쪽에 회차를 더 실어 같은 발송량에서 나오는 콜 총량을 올리는 쪽으로 씁니다.

재고 소진 문자에서 반응이 꺾이는 지점 3개

1. “마감 임박”의 반복. 근거 숫자 없이 반복되는 임박 문구는 두 번째부터 신뢰를 깎습니다. 정말 줄고 있다면 기준일과 잔여 수를 그대로 적는 쪽이 훨씬 세게 읽힙니다.
2. 잔여 수를 기준일 없이 쓰기. 같은 “잔여 5세대”라도 기준일이 붙으면 사실 보고가 되고, 없으면 광고 수식어로 읽힙니다. 재고 문자에서 기준일은 신뢰 장치입니다.
3. 오픈 때 문구 재사용. 방문예약을 만들던 문구는 처음 듣는 사람용입니다. 이미 아는 사람에게는 새 정보가 0이라 열릴 이유가 없습니다. 오픈 단계 문구는 모델하우스 오픈 문자 15종 쪽에 두고, 재고 소진 회차에서는 위 3종처럼 조건이 앞에 서는 문구로 갈아타세요.

자주 묻는 질문

Q. 재고가 한 타입에만 남아 있으면 칸을 나눌 수 없는데요.

A. 그때는 재고가 아니라 명단을 나눠 각도를 비교합니다. 같은 재고에 대해 자금 조건을 앞세운 첫 줄과 입주 시점을 앞세운 첫 줄 두 안을 만들고, 명단을 무작위로 반씩 갈라 같은 시각에 보낸 뒤 2시간 콜로 이긴 각도를 다음 회차 기본값으로 삼으면 됩니다. 나누는 방법과 판정선은 콜이 터지는 분양문자 첫 15자에 있습니다.

Q. 잔여 세대가 두 자릿수인데, 문자에 실제 숫자를 적으면 안 팔리는 현장처럼 보이지 않을까요?

A. 숨긴다고 안 보이지는 않습니다. 오히려 숫자를 뭉개면 걸려온 전화의 첫 질문이 “몇 세대 남았어요?”가 되고, 상담이 그 확인에서 시작됩니다. 기준일과 함께 그대로 적으면 통화는 그다음 단계인 조건·일정에서 시작합니다. 숫자를 적는 게 부담스러운 회차라면 세대 수 대신 남은 동·호 지정 범위를 적는 쪽이 실무적으로 낫습니다.

Q. 네 칸을 다 돌리려면 발송 횟수가 늘어나는데, 명단이 겹치면 어떡하나요?

A. 겹치는 번호는 한 회차에 한 칸만 받도록 배정하세요. 같은 주에 같은 사람이 세 칸의 문자를 다 받으면 재고 안내가 아니라 반복 발송으로 읽혀 수신거부로 돌아옵니다. 명단 파일에 이번회차칸 열을 만들어 칸 번호를 적어두면 중복 배정이 눈에 바로 걸리고, 다음 회차에는 칸을 돌려가며 배정할 수 있습니다.

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본 글의 템플릿과 발송 노하우는 수신동의를 받은 명단 기준입니다. 자세한 기준은 발송 정책에서 확인하세요.